Rynek nieruchomości na przełomie ostatnich lat przeszedł ogromną ewolucję. Podczas zakupu mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego nie zwracamy już uwagi wyłącznie na metraż, układ pomieszczeń, piętro czy wystawę okien. Kluczowe stają się udogodnienia związane ze zrównoważonym transportem. Dla rosnącej grupy kierowców samochodów elektrycznych i hybryd typu plug-in obecność prywatnego miejsca parkingowego w hali garażowej to za mało – liczy się możliwość ładowania auta we własnym domu.
Wielu kupujących zakłada prosty scenariusz: „Kupię mieszkanie z miejscem w garażu podziemnym, zamontuję ładowarkę i będę ładować auto nocą”. Nic bardziej mylnego.
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną i wpłacisz zadatek, powinieneś zweryfikować jedną fundamentalną kwestię: czy budynek posiada już gotową, zbiorczą ekspertyzę dopuszczalności instalacji punktów ładowania. Brak takiego dokumentu może zmienić prosty proces montażu urządzenia w wielomiesięczną batalię formalno-prawną.
Pułapka „gotowego garażu” – dlaczego samo gniazdko nie wystarczy?
Częstym błędem osób szukających lokalu jest wiara w zapewnienia sprzedającego lub pośrednika nieruchomości, że „z montażem ładowarki nie będzie problemu, bo w garażu jest przecież prąd”.
Infrastruktura oświetleniowa czy standardowe gniazda techniczne 230 V w hali garażowej nie są przystosowane do długotrwałego poboru energii o mocy 11 kW lub 22 kW. Podłączenie stacji ładowania bez zgody zarządu i bez wykazania, że sieć wytrzyma takie obciążenie, stanowi samowolę budowlaną i stwarza bezpośrednie zagrożenie pożarowe.
Zgodnie z art. 12 Ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, zarząd wspólnoty lub spółdzielnia mieszkaniowa w budynku wielorodzinnym wydaje zgodę na montaż prywatnego punktu ładowania na podstawie ekspertyzy dopuszczalności. Jeśli budynek nie posiada takiego dokumentu, cały ciężar formalny i finansowy jego sporządzenia spada na pierwszego mieszkańca, który złoży wniosek.
3 powody, dla których warto kupić mieszkanie w budynku z gotową ekspertyzą
Jeśli deweloper na etapie budowy lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej zainwestował w wykonanie zbiorczej ekspertyzy dla całego garażu podziemnego, zyskujesz ogromną przewagę.
1. Oszczędność czasu i brak formalnej ścieżki zdrowia
Wykonanie indywidualnej ekspertyzy od podstaw wymaga czasu: wizji lokalnej rzeczoznawcy, analizy dokumentacji projektowej budynku, wykonania bilansu mocy i uzgodnień ppoż. Cały proces trwa zazwyczaj od kilku tygodni do nawet dwóch miesięcy. Gdy budynek posiada gotowe opracowanie, Twój wniosek do zarządcy sprowadza się jedynie do zgłoszenia chęci montażu urządzenia zgodnie z wcześniej ustalanymi w ekspertyzie wytycznymi. Zgodę możesz otrzymać w kilka dni.
2. Znaczna oszczędność finansowa
Koszt sporządzenia pełnej ekspertyzy dopuszczalności przez uprawnionego rzeczoznawcę dla pojedynczego wnioskodawcy wynosi od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych (w zależności od skomplikowania obiektu). Gdy dokument powstaje dla całej wspólnoty, koszty rozkładają się na wszystkich mieszkańców lub są pokrywane z funduszu remontowego. Kupując mieszkanie w budynku z gotową ekspertyzą, dołączasz do istniejącego systemu bez konieczności płacenia za komplet badań inżynieryjnych.
3. Pewność, że w ogóle zamontujesz ładowarkę
Najgorszy scenariusz dla właściciela auta elektrycznego to zakup mieszkania, zlecenie ekspertyzy na własny koszt i otrzymanie… decyzji negatywnej. Jeśli instalacja budynku ma zbyt małą moc przyłączeniową ($P_p$) lub rozdzielnice nie spełniają wymogów bezpieczeństwa, rzeczoznawca wyda opinię odmowną. Wtedy zostajesz z miejscem postojowym, na którym ładowarka nigdy nie powstanie. Gotowy dokument w budynku to gwarancja, że warunki techniczne zostały już pozytywnie zweryfikowane.
O co dokładnie zapytać sprzedającego lub zarządcę przed zakupem?
Jeśli analizujesz ofertę zakupu mieszkania z rynku wtórnego, nie bój się zadawać precyzyjnych pytań. Pośrednik nieruchomości może nie znać niuansów technicznych, dlatego warto poprosić o kontakt bezpośrednio do zarządcy obiektu.
Oto krótka lista pytań, które należy zadać:
- Czy wspólnota posiada aktualną ekspertyzę dopuszczalności instalacji punktów ładowania sporządzoną na podstawie art. 12 Ustawy o elektromobilności?
- Czy w budynku wyznaczono maksymalną dopuszczalną moc dla prywatnych stacji (np. 11 kW)?
- Czy infrastruktura wymaga zastosowania automatyki do zarządzania mocą (DLM)?
- Jaka jest procedura formalna zgłoszenia montażu ładowarki na moim miejscu postojowym?
Kompleksowe ekspertyzy dla wspólnot i deweloperów od REVON Energy
Brak ekspertyzy w budynku, który zamierzasz kupić, nie musi oznaczać przekreślenia transakcji. Bardzo często wystarczy uświadomić zarząd wspólnoty lub sąsiadów, że zbiorcze opracowanie to inwestycja, która podnosi rynkową wartość wszystkich mieszkań w obiekcie.
W REVON Energy wspieramy wspólnoty mieszkaniowe, zarządców nieruchomości oraz deweloperów na terenie całej Polski. Nasza usługa – Ekspertyza dopuszczalności instalacji punktów ładowania – to profesjonalne badanie inżynieryjne realizowane przez rzeczoznawców z uprawnieniami budowlanymi. Sporządzamy precyzyjne bilanse mocy, analizujemy drogi kablowe oraz projektujemy scenariusze rozwoju infrastruktury EVSE, które gwarantują pełne bezpieczeństwo pożarowe i elektroenergetyczne budynku. Nasze dokumenty dają zarządom stabilną podstawę prawną do sprawnego wydawania zgód dla kolejnych mieszkańców.
Co zrobić, gdy budynek nie ma ekspertyzy, a Ty chcesz kupić mieszkanie?
Jeśli lokum idealnie spełnia Twoje oczekiwania, ale budynek nie posiada jeszcze dokumentacji pod stacje ładowania, możesz podjąć następujące kroki:
- Negocjuj cenę – brak możliwości ładowania auta elektrycznego lub konieczność poniesienia kosztów ekspertyzy to silny argument negocjacyjny podczas rozmów ze sprzedającym.
- Zgłoś się do zarządu przed zakupem: zapytaj zarządcę, czy inni mieszkańcy zgłaszali już zapotrzebowanie na ładowarki. Często okazuje się, że uchwała o wykonaniu zbiorczej ekspertyzy jest już w trakcie procedowania.
- Zweryfikuj rocznik budynku – nowe obiekty oddawane do użytku w ostatnich latach częściej posiadają odpowiednie rezerwy mocy w złączach kablowych, co znacznie ułatwia późniejsze uzyskanie Pozytywnej opinii technicznej.
Certyfikat gotowości na elektromobilność
Obecność ekspertyzy dopuszczalności w budynku wielorodzinnym staje się powoli tym samym, czym kilkanaście lat temu był dostęp do światłowodu – standardem wyznaczającym jakość i nowoczesność obiektu.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie nieruchomości warto potraktować kwestie zasilania auta elektrycznego na równi z badaniem stanu prawnego księgi wieczystej. Znajomość statusu technicznego garażu uchroni Cię przed przykrymi niespodziankami, niepotrzebnymi kosztami i pozwoli cieszyć się własnym punktem ładowania od pierwszych dni po przeprowadzce.
