Decyzja o warunkach zabudowy określa podstawowe wymagania i cechy które musi spełnić farma fotowoltaiczna. Decyzja jest podejmowana przez wójta gminy, burmistrza lub prezydenta miasta i jest zgodna z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [1].
Kiedy wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ)?
Planowana inwestycja jaką jest farma fotowoltaiczna, która mieści się na działce na której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Szczegółowy zakres decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [2].
Jeżeli dla konkretnej działki gmina lub miasto posiada MPZP, wtedy decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana. Zastępują ją wówczas wypis i wyrys z miejscowego planu, którego można uzyskać składając odpowiedni wniosek.
Jakie załączniki są potrzebne, aby uzyskać decyzję o WZ?
Od 3 stycznia 2022 r. obowiązuje ogólnopolski wzór formularza wniosku o wydanie decyzji dot. warunków zabudowy. Wzór formularza to Załącznik nr 1 do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy [3]. Warto pamiętać o tym, że brak wymaganych załączników może znacznie wydłużyć całe postępowanie i wydanie decyzji. W przypadku braku lub niepoprawności, któregoś z załączników Inwestor otrzyma wezwanie do ich uzupełnienia w wyznaczonym terminie.
Jak wygląda procedura wydawania przez organ decyzji o warunkach zabudowy?
Ustalenie warunków zabudowy przez organ właściwy nie odbywa się tylko pomiędzy nim a Inwestorem. Stronami będą np. właściciel działki oraz właściciele działek, które sąsiadują z działką na której planowana jest inwestycja. Wszystkie zawiadomione strony mają prawo do czynnego udziału na każdym etapie postępowania.
Kolejnym krokiem jest wyznaczenie obszaru analizowanego. Obszar ten jest wyznaczany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu (część granicy działki pod inwestycję, która przylega do drogi), jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i zostanie przeprowadzona na nim analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełnienia warunków do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Definiuje to Art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [1].
Następnie osoba, która posiada odpowiednie kwalifikacje sporządza projekt decyzji o warunkach zabudowy, który jest wysyłany do uzgodnień z innymi urzędami (np. ochrona wód, ochrona gruntów rolnych i leśnych, ochrona środowiska). W zależności od miejsca usytuowania planowanej inwestycji zależy, z kim organ właściwy dokona uzgodnień. Po wysyłce projektu, urzędy uzgadniające mają od 14 do 21 dni na zajęcie stanowiska w przedmiotowej sprawie.
Jeżeli organy uzgadniające, poprzez tzw. „milczącą zgodę” lub Postanowienie, uzgodnią projekty decyzji, wtedy organ właściwy wyda Zawiadomienie o zebraniu potrzebnych materiałów w sprawie do wydania decyzji. Informuje w nim o możliwości zapoznania i wypowiedzenia się co do zebranego materiału.
Gdy po przeprowadzeniu procesów wymienionych powyżej i uzyskaniu wszelkich odpowiednich uzgodnień wydawana jest decyzja.
[1] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
